Unser Ziel ist die jeweils bestmögliche und effizienteste Lösung für unsere Mandanten! Dabei bringen wir gerne unseren breiten Erfahrungsschatz und unser fachübergreifendes Wissen konsequent und motiviert ein. Hier informieren wir Sie über Aktuelles aus den unterschiedlichen Schwerpunktbereichen.

ANTWORTEN ZU BRISANTEN MIETTHEMEN

Welche Folgen sind mit Miet- und Betriebskostenrückständen verbunden?

Ein Wohnungsmieter, der aufgrund der COVID19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist und daher den im Zeitraum von 01.04.2020 bis 30.06.2020 fälligen Mietzins gar nicht oder nicht vollständig entrichtet, kann nicht allein wegen dieses Rückstandes gekündigt werden. Auch eine vorzeitige Vertragsauflösung gemäß § 1118 ABGB ist nicht zulässig. Darüber hinaus kann ein derartiger Mietzinsrückstand bis zum Ablauf des 31.12.2020 nicht gerichtlich gelten gemacht oder von einer hinterlegten Kaution in Abzug gebracht werden.

ACHTUNG: Diese Regelungen gelten nicht nur für den (Teil-) Anwendungsbereich des MRG, sondern auch bei Vollausnahmen, dies jedoch nur unter der Voraussetzung, dass ein Mietvertrag zu Wohnzwecken vorliegt.

Unterschiedliche Auffassungen könnte es darüber geben, wie es sich mit Betriebskostennachforderungen verhält. Wir vertreten die Auffassung (dies entspricht unseres Erachtens auch den Intentionen des Gesetzes), dass Betriebskostennachforderungen einen Mietzinsbestandteil darstellen und somit unter diese Bestimmung fallen. Ebenso wäre es wohl gegen die Intention des Gesetzes, wenn ein Vermieter ein Abrechnungsguthaben zurückbehalten und mit einer allenfalls aushaftenden Miete gegenverrechnen könnte. 

Tipp: Da es sich dabei faktisch nur um eine Stundung handelt, sollten sich Wohnungsmieter auch immer an den Verwalter/Vermieter wenden und eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter herbeiführen. Gerade der Nachweis, dass der eingetretene Rückstand allein auf die COVID19-Situation zurückzuführen ist, könnte Schwierigkeiten bereiten; zudem muss ja zu einem späteren Zeitpunkt die gesamte Miete vom Mieter an den Vermieter bezahlt werden. Die Problematik verlagert sich daher allenfalls nur auf einen späteren Zeitpunkt.

 

Wie können befristete Wohnungsmietverträgen verlängert werden?

Mietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG können bekanntlich nur auf jeweils drei Jahre wirksam befristet oder verlängert werden. Für alle zwischen 30.03. und 01.07. dieses Jahres endenden Mietverträge gilt nunmehr, dass sie auch bis maximal Jahresende 2020 schriftlich verlängert werden können. Eine Verlängerung im Sinne dieser Bestimmung ist aber nur im Einvernehmen, also mit Zustimmung des Vermieters, möglich.

ACHTUNG: Für die Gültigkeit der Verlängerung ist Schriftlichkeit vorausgesetzt.

Tipp: Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für den Mieter während des so verlängerten Befristungszeitraums besteht nach dem Gesetz grundsätzlich nicht, sondern müsste bereits im Mietvertrag verankert sein bzw. im Zuge der Verlängerung gesondert vereinbart werden. 

 

Kann eine Räumungsexekution aufgeschoben werden?

Auf Antrag des zur Räumung verpflichteten Wohnungsmieters kann die Aufschiebung der Delogierung beantragt werden: Dies setzt voraus, dass die Wohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen dient. Ein solcher Räumungsaufschub ist dann nicht zu bewilligen, wenn die Räumung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers (Vermieters) unerlässlich ist.

Sollten die Voraussetzungen für den Räumungsaufschub wegfallen, kann das Räumungsverfahren schon innerhalb von drei Monaten ab Bewilligung des Aufschubs fortgesetzt werden; ansonsten erst nach Ablauf von sechs Monaten oder sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID19 getroffenen Maßnahmen zur Einschränkung der Bewegungsfreiheit oder des zwischenmenschlichen Kontakts aufgehoben wurden.

Hinweis:

Dieser Beitrag stellt lediglich eine Orientierungshilfe dar und kann den Rat eines Anwaltes nicht ersetzen. Wenden Sie sich bei Fragen an uns; wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.